Woningbouw Starrenburg III

Duurzaamheidsstandaard

Al ruim tien jaar ligt het gebied voor de toekomstige woonwijk Starrenburg III te wachten op bebouwing. Ook de Planologiecommissie heeft zich al een aantal malen over die toekomstige bebouwing gebogen. In de woonvisie van een aantal jaar geleden had de gemeente aangekondigd dat deze en andere nieuwe wijken gebouwd zouden  worden met een hoge duurzaamheidsstandaard. Leden van de planologiecommissie hebben al een aantal jaren geleden met de gemeente overlegd wat hier onder verstaan moet worden. In die gesprekken bleek al snel dat je daar pas  goed over kan praten aan de hand van een concreet plan zoals Starrenburg III.

Eind maart 2019 hebben we hier een vervolgoverleg over gevoerd met de ambtenaar verantwoordelijk voor duurzaamheid en de projectleider Starrenburg III. Het ontwikkelgebied Starrenburg III is in handen van drie projectontwikkelaars, waarvan de Raad Bouw en Niersman op korte termijn een concrete ontwikkeling voorstaan.

In een brief van de gemeente van 1 mei is daar meer over geschreven. Het zou de bedoeling zijn dat de 250 à 300 woningen in 2020 te koop worden aangeboden en dat er in 2021 gebouwd gaat worden. Daarbij geldt een dubbele norm voor de sociale woningbouw: 15% koop en 15% huur.

Uitgangspunten OGL

Wij hebben de gemeente een aantal uitgangspunten mee gegeven, die wij als vereniging van belang vinden om in acht te nemen (zie bijlage). We lichten daar een aantal punten- aansluitend aan de doelstellingen van onze vereniging- uit:

  • Oud: het is een gebied met een hoge archeologische verwachting onder andere het kanaal van Corbulo; daar moet met zorg mee omgegaan worden
  • Groen: de omranding van Starrenburg III is onderdeel van de hoofdgroenstructuur en in de wijk moet groen en water een herkenbaar element vormen; volgens een door de gemeente zelf geformuleerde bomennorm zouden er bij 750 inwoners 650 bomen moeten komen te staan. Ook een groene aansluiting aan de Duivenvoordecorridor en de Vliet  moet verzekerd worden. Energieneutraliteit moet een voorwaarde zijn.
  • Leefbaar: in de toekomst moet rekening gehouden met perioden van intense neerslag en daarvoor moeten robuuste maatregelen tegen wateroverlast op orde zijn. In de wijk moet een maximum snelheid van 30 km/uur gelden en de prioriteit dient bij de voetganger en fiets te liggen. Ook zou er een rechtstreeks fietsverbinding met de Veurseweg voor fietsers naar Leidschendam moeten komen

Voor een verder uitwerking verwijzen wij naar de bijlage.

Zodra de projectontwikkelaars met nadere uitwerkingsplannen komen zullen we die toetsen aan de door ons geformuleerde uitgangspunten.

Naam?

Zou het ook een niet een goed idee zijn om nog eens na te denken over de naamgeving van deze wijk? Starenburg 1, II, III is zo fantasieloos en er is vast een mooie oude naam voor dit gebied , die met 250 tot 300 huizen een echte wijk genoemd mag worden met een eigen naam. Wij gaan daarvoor een voorstel doen.

Toetsingscriteria Starrenburg III

Invulling van Starrenburg III/OGLV-commissie Planologie

In dit overzicht is gebruik gemaakt van het Ontwikkelingsdocument Starrenburg III (college B&W, 9 mei 2018), het daarin opgenomen Beleidskader Duurzame Stedenbouw en de drie thema’s van de Vereniging tot Behoud van Oud, Groen en Leefbaar Voorschoten (OGLV).

Doel van de uitwerking van Starrenburg III is een toekomstbestendige, veilige, natuur-ondersteunende en minst milieubelastende wijk, menen wij.

Per OGLV-thema wordt ten eerste aangegeven wat in de documenten (afkomstig van de gemeente Voorschoten ) is opgemerkt, in algemene zin.

Vervolgens wordt meer concreet aangegeven wat uit de vaak toch wat abstracte begrippen voor het uitwerkingsplan en voor ons van belang kan zijn. Voor zover er aanknopingspunten zijn met de intenties van OGLV en voor zover in de genoemde stukken vermeld.

Aanvullend is in cursief een enkele maal een eigen invulling vermeld.

Oud

  • Rekening houden met de binnen het grondgebied aanwezige of te verwachten cultuurhistorische waarden onder en boven de grond.
  • Het plangebied is gelegen in een zone met hoge archeologische verwachting (categorie 3). Met de beoogde inrichting van het gebied worden de aanwezige of te verwachten archeologische waarden bedreigd.
  • Archeologisch onderzoek  daarom noodzakelijk.

Wat is van belang?

  • De zone waar archeologische waarde wordt verwacht loopt diagonaal door het plangebied en langs de Vliet (kanaal van Corbulo).   
  • Het gebied niet op voorhand vrij geven dan na gedegen onderzoek naar archeologische waarden.
  • Archeologische vondsten in situ of ex situ behouden. Kan gevolgen hebben voor de nieuwbouw.
  • Cultuurhistorische waarden zijn uitgangspunt. Dat zijn: de monumentale boerderij, met rondom liggende sloten en erfbeplanting (2), het toegangspad naar de boerderij, de waterlopen tussen de boerderij en de Eikenlaan en de historische waterlopen ter weerzijde van het plangebied.
  • Het plangebied omvat een hoger gelegen strandwal, evenwijdig aan de Veurseweg (7) en het lager gelegen polderdeel met een parallelle verkavelingsstructuur haaks op de Vliet. (8)  Beide delen hebben hierdoor een eigen identiteit door richting, hoogte, waterhuishouding en beplanting.
  • De vormgeving van de wijk wordt hierdoor mede bepaald.
  • (Waarom blijft de gemeente hier zo vaag; nog uitwerken?)

Groen

  • De omranding van Starrenburg III is onderdeel van de hoofdgroenstructuur. (9)
  • De groene zoom ter hoogte van Starrenburg III laten aansluiten, rekening houdend met de bestaande bebouwing,  op de groene zoom aan de Rosenburgherlaan (1).
  • Groen draagt bij aan natuurontwikkeling. Bijv. Bloemrijke bermen, besdragende struiken, nestelgelegenheid
  • Ondersteuning cultuurhistorische waarden en recreatief gebruik.
  • Netwerk van groene elementen; groen/water dooradering.
  • De gemeente kan, tijdens het ontwerpproces, nog sturen op de kwantiteit en kwaliteit van het groen.

Wat is van belang?

  • Een overgangszone tussen de nieuwe wijk en de Duivenvoordecorridor, die uitdrukkelijk niet ten koste mag gaan van de Duivenvoordecorridor zelf. (6)
  • Wijkgroen wordt met name gevormd door een centraal groengebied nabij de boerderij (2) en het groen aan de Vliet (3) en het weiland (4).
  • In de groenzone bij de Vliet een openbare recreatieve route. De groenzone vormt een verbinding tussen de Vliet en de Veurse weg. Dit biedt kansen om de relatie van Voorschoten met de Vliet te versterken.
  • Oevers worden aan de Vliet en het weiland niet afgesloten door aangrenzende eigendommen.
  • De breedte van de openbare groenzone bedraagt minimaal 15 meter vanuit de bovensteek van de sloot (langs weiland ?)
  • Boomnorm van 0,9 per inwoner. Groennorm 15-25% van het plangebied.
  • Zoveel mogelijk beplanting met inheemse soorten en gelet  op de bodemgesteldheid.

Leefbaar

  • Er zal meer rekening worden gehouden met hoogwater in de rivieren, versnelde stijging van de waterspiegel en wateroverlast. Dat betekent het water meer ruimte geven. Zeker geen vermindering van de capaciteit door bouw- en infrastructuurprojecten. Water-robuuste ruimtelijke (her)inrichting. Kernpunt, dat is bij Starrenburg II niet goed gegaan, wordt geconstateerd.
  • Maatregelen ter vermindering van bodemdaling in de tijd.
  • Er zijn geen aanwijzingen gegeven voor overlast van specifieke geluidsbronnen en luchtverontreiniging. Wel mogelijk overlast van A4 ?.
  • Verkeers- en sociale veiligheid.
  • Bijdragen aan algemene leefbaarheid door beperking CO₂-uitstoot.
  • Beperken energiegebruik uit milieubelastende bronnen of met milieubelastend gevolg
  • Ruimtelijke mogelijkheden voor buurtinitiatieven.

Wat is van belang?

  • Robuust watersysteem, o.a. door het ruimtelijk bundelen van groen en water en het aanleggen van ringvormige watergangen. Rekening houden met KNMI scenario  2014 (?).
  • Zoveel mogelijk beperken van de verharding, zorgen voor voldoende oppervlaktewater. Regelgeving Hoogheemraadschap Rijnland.
  • Watercompensatie binnen het project. Helder en duidelijk moet naar voren komen waar en hoeveel wordt gecompenseerd. Het ontwerp dient tenminste te voldoen aan de meest recente CUR publicatie A570.07 “Ontwatering in stedelijk gebied”. Voorkomen met maatregelen, dat de grond erg zakt.
  • Groen en water situeren op de meest zettingsgevoelige gronden: bij de Vliet.
  • Verplaatsen gemaal naar Vliet. Verbinding Starrenburg II-Starrenburg III. Geen overstort in het plangebied.
  • Zicht op groen vanuit de woningen.
  • In het gebied maximumsnelheid 30km/u. Prioriteit bij voetganger en fietser.
  • Sluitend fietspadennet.
  • Voorrang fiets en voetganger op autoverkeer, vermijden conflictrijke situaties.
  • 100% van de adressen op max. 500 m van een OV-halte.
  • OV-halte in het gebied  (Lijn 5) . Ook verbinding voet- en fiets naar halte lijn 45 aan Veurseweg en rechtstreekse fietsroute richting Leidschendam  (5).

Sociale controle door zicht vanuit woningen op openbare ruimten.

Ontwikkelingen appartementencomplex Haagwijk

In april werd de nieuwsgierigheid van de Commissie Planologie gewekt door de aankondiging op de gemeentelijke website dat er een omgevingsvergunning was aangevraagd voor het bouwen van een appartementencomplex op Haagwijk.

Haagwijk is de locatie van een voormalig landgoed aan de Veurseweg schuin tegenover Kasteel Duivenvoorde tegen de grens met Leidschendam en maakt deel uit van de Duivenvoordecorridor. Er zijn op deze locatie al enkele losstaande woningen gebouwd en de bouw van het appartementencomplex zal het sluitstuk vormen van de herontwikkeling van dit gebied.

Op 16 april zijn Stan Dessens en Fer von der Assen bij de gemeente langs geweest om de aanvraag voor het Grote Huis in te zien. Het gaat om een fors gebouw van iets meer dan 30 bij 30 meter. Het gebouw zal verrijzen aan de kop van de ellipsvormige vijver op de plek waar vroeger het grote landhuis heeft gestaan. Het wordt een drie verdiepingen hoog gebouw met twee penthouses erboven en een ondergrondse parkeergarage. Het geheel van 14 appartementen wordt 13 meter hoog, ongeveer de hoogte van de boomkruinen, en zal niet veel breder zijn dan de vijver. Het gebouw blijft op deze manier binnen de in het bestemmingsplan vastgestelde norm voor het bebouwd oppervlak.

De afwerking op de tekeningen maakte op ons een zeer verzorgde indruk. Wij concludeerden dan ook dat het hier gaat om een ontwikkeling die uit het oogpunt van planologie en landschap aanvaardbaar is en geen verdere actie van OGLV behoeft.

Zoals uit het bovenstaande blijkt blijven wij de ontwikkelingen op Haagwijk volgen. �

Prins Frederik parkenroute

De Prins Frederik parkenroute is in de 19e eeuw aangelegd door prins Frederik der Nederlanden om zijn negen landgoederen met elkaar te verbinden. De rondweg – of eigenlijk het stelsel van rondwegen –is in Nederland uniek in zijn omvang. Hij voerde langs mooie locaties en aantrekkelijke uitzichten op de landerijen van de prins. Zijn bezit strekte zich in die tijd uit van de Veurseweg in Voorschoten tot aan de duinen in Wassenaar. Klik op deze link voor een overzichtskaart met toelichting van de Prins Frederiks parkenroute

Uitspraak Raad van State inzake Roosenhorst

In onderstaande brief informeert Stan Dessens de organisaties die het beroep mede ondertekend hebben. Klik hier voor de volledige tekst van de uitspraak.

Corridorgenoten,

Onverwacht snel is de uitspraak van de Raad van State gekomen inzake het bestemmingsplan Roosenhorst. Eerder hadden ze uitstel met zes weken aangekondigd, maar dat zijn er maar ruim twee geworden.
Laat ik beginnen met mede te delen dat wij in alle standen in het ongelijk zijn gesteld.De tuinder, die mede beroep heeft aangetekend, is op twee punten in het gelijk gesteld, maar die punten zijn makkelijk te repareren dus mijn conclusie is dat het bouwen van de woningen op Roosenhorst gaat plaats vinden met een bebouwd oppervlak van 4000 m².

In de reactie naar de pers (Anita Kroft van het Leidsch Dagblad) is mijn eerste uitspraak geweest: Roma locuta, causa finita. De uitspraak van de Raad van State is in hoogste instantie genomen en daarmee en daarna is de zaak afgedaan. Dat neemt niet weg dat wij toch een paar vraagtekens zetten bij die uitspraak, niet om gelijk hebberig of gefrustreerd over te komen, maar omdat wij de Raad van State niet goed kunnen volgen in zijn afweging en de afweging soms ook feitelijk onjuist is.

Voorbeeld:
In paragraaf 4.2 laatste volle alinea betoogt de Raad van State: ‘Uit het vorenstaande blijkt dat het doel is van de opbrengst van de ‘rode functies’ wordt ingezet ter verbetering de ruimtelijke kwaliteit van de Duivenvoordecooridor. Gelet hierop liggen aan het plan ruimtelijke overwegingen ten grondslag en ziet de Afdeling derhalve geen grond voor het oordeel dat hieraan louter financiële motieven ten grondslag liggen’. Nu staat vast dat de enige reden voor het verhogen van het bouwvolume van 2000 m² naar 4000 m² het financiële tekort van de gemeente was en de opbrengst van de verkoop gewoon de kas van de gemeente instroomt. Dus waar zijn die ruimtelijke overwegingen? Als de opbrengst louter in de gemeentekas terecht komt, welke opbrengst komt dan ten goede van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de Duivenvoordecorridor?

Ander voorbeeld:
In paragraaf 6 laatste zin wordt betoogd: ‘De afdeling ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat de raad in strijd met de eisen van zorgvuldigheid of deugdelijke motivering heeft gehandeld door de wijze waarop rekening is gehouden met de door OGLV aangedragen bezwaren en alternatieven’. Tegen OGLV heeft de gemeente betoogd dat er op het terrein van het Arsenaal (gemeentelijk eigendom) niet gebouwd kon worden omdat dat in eerste instantie ‘groen’ moest blijven en in tweede instantie door de gemeente -mogelijk op onze instigatie- is betrokken in de woningbouwontwikkleing op het terrein Segaar/Arsenaal. Dat is gebeurd voor diverse door ons aangedragen alternatieven. Dat komt er op neer dat de alternatieven onder het mom van ‘wordt al betrokken’ terzijde worden geschoven, terwijl dat op het moment van indiening van onze alternatieven nog niet het geval was.

Nog een ander voorbeeld:
In paragraaf 7.2 staat: ‘De raad heeft voorts toegelicht dat de woningbouwlocaties die nog niet zijn opgenomen in een ontwerpbestemmingsplan of een vastgesteld bestemmingsplan -de zachte plancapaciteit- nog onvoldoende concreet zijn, nu niet vaststaat dat die bouw daadwerkelijk zal worden gerealiseerd’. Dat terwijl het bij voorbeeld van algemene bekendheid is dat de gemeente Leidschendam-Voorburg wel enige honderden huizen móet realiseren in haar deel van de Duivenvoordecorridor om vergelijkbare redenen als de gemeente Voorschoten heeft voor Roosenhorst.

Dat wast allemaal niet weg dat het bouwen op Roosenhorst door zal gaan, min of meer zoals de gemeente zich heeft voorgenomen en dat is niet goed voor de Duivenvoordecorridor.

Wij hebben een zienswijze ingediend t.a.v. het ontwerpbestemmingsplan Noortveer en zullen ons op dit dossier onverminderd strijdbaar opstellen. Overigens hebben we al eerder overwogen dat een beroep hier minder in de rede ligt, omdat het in het bestaande bestemmingsplan vastgelegde bouwvolume gehandhaafd blijft. Het gaat hier dus om de wijze van inpassing van het bouwvolume en niet om het volume als zodanig.

Dat alles met vriendelijke groet en onderliggend gevoel van teleurstelling.

Stan Dessens

Zitting Raad van State over beroep tegen bestemmingsplan Roosenhorst

Op 31 juli jl. heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State zich gebogen over het beroep van 10 organisaties (waaronder OGLV) tegen het in juli 2017 door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan Roosenhorst. Dit voorziet in de bouw van 43 woningen in het duurdere segment aan de noordzijde van de Kniplaan naast de Bollenschuur.

In alle beleidsvoornemens van de provincie Zuid-Holland en van de gemeenten Leidschendam/Voorburg en Voorschoten is al vele jaren vastgelegd dat in de Duivenvoordecorridor, die door het Rijk is aangewezen als beschermd stads- en dorpsgezicht en dient als een groene long tussen de stedelijke gebieden Haaglanden en regio Leiden, slechts in beperkte mate mag worden gebouwd. In elk bestemmingsplan moet minimaal 85% aan bij het gebied passend groen worden besteed en maximaal 15% mag worden bestemd voor woningbouw. De eisende organisaties stellen o.m. dat aan die basiseis niet wordt voldaan doordat teveel ruimte voor woningbouw is bestemd. Bovendien is het bouwoppervlak verdubbeld van 2.000 m2 in het voorheen geldende bestemmingsplan Buitengebied naar 4.000 m2 in het bestemmingsplan Roosenhorst. De organisaties stellen zich op het standpunt dat een goede ruimtelijke ordening hier heeft moeten wijken voor de financiële nood van Voorschoten. Verder is niet uitgegaan van een werkelijk bestaande woningbehoefte aan woningen in deze duurdere categorie, aldus de eisers.

Op de zitting heeft raadsheer mevrouw mr. Horstink als rapporteur de zaak behandeld. Zij nam alle discussiepunten met de partijen door; Stan Dessens en Wim ter Keurs waren de gemachtigden van de organisaties die het woord voerden, de gemeenteraad liet zich op de zitting vertegenwoordigen door zijn advocaat en enkele gemeenteambtenaren. De rapporteur wilde het naadje van de kous weten over alle belangrijke aspecten van de zaak waarover partijen van mening verschillen. Aan beide partijen werd toelichting gevraagd op de eigen standpunten. Zo was er een uitvoerige discussie over de gestelde overschrijding van de 15%-norm en over de cijfermatige onderbouwing van die overschrijding.

Stan Dessens lichtte zijn rekenwerk toe: het door hem becijferde ruimtebeslag van terrassen, openbare parkeerplaatsen, wegen en de opstelplaats voor de klikobakken kan toch bezwaarlijk tot het passende groen van minimaal 85% worden gerekend. De gemeenteraad meldde dat deze elementen met de provinciewaren besproken en dat men daar groen licht had gekregen voor de benadering om deze wel onder de 85% te scharen. Men gaf weliswaar toe dat men dicht tegen die norm aan zat of er wellicht zelfs iets overheen ging, maar dat dit bij andere bouwprojecten in de Duivenvoordecorridor zou kunnen worden gecorrigeerd, bijv. bij de bouw langs het Laantje van Van Wissen.

De eisende partijen verzetten zich ter zitting hevig tegen die salderingsbenadering. De 85/15-norm zou volgens de beleidsnota´s voor ieder bouwplan afzonderlijk gelden, niet voor een saldering na de realisering van alle bouwplannen in Voorschoten en Leidschendam/Voorburg tezamen. Saldering zou alleen beoordeeld kunnen worden op basis van een totaalplan voor de gehele Duivenvoordecorridor en dat is er niet.

De voorzitter vroeg zich af of de gemeente het zichzelf niet erg gemakkelijk had gemaakt door uit te gaan van een bestaande woningbehoefte in het buitengebied zonder nader onderzoek naar de mogelijkheden tot woningbouw in de bebouwde kom van Voorschoten. Zoals bekend hebben de eisende organisaties alternatieve bouwlocaties binnen de bebouwde kom aangedragen. Deze zijn door de gemeente zonder concreet onderzoek van tafel geveegd. Raadsheer Minderhoud sprak van een “puist” in het buitengebied en vroeg hoe dit bouwplan ruimtelijk te motiveren is. De gemachtigde van de gemeente verwees opnieuw naar de 85/15-normering waaraan volgens de gemeenteraad is voldaan.

De Raad van State zal binnen zes weken uitspraak doen, maar de voorzitter liet doorschemeren dat die termijn wellicht met zes weken zal moeten worden verlengd i.v.m. de vakantieperiode. Na die verlenging zou dan omstreeks 24 oktober 2018 de uitspraak van de Raad van State te verwachten zijn.

Jan-Willem Sentrop

Fort Voorschoten

Het dorp Voorschoten werd tijdens het beleg van Leiden (1573-1574) door de Spanjaarden omgebouwd tot een fort, een verdedigingswerk, een klein bolwerk. Het dorp als burcht. Het bewijs daarvoor staat op een oude landkaart uit 1580, uitgebracht door Braun en Hogenberg. De kaart is gebaseerd op een ets van Hans Liefrinck die hij maakte in 1574 onder de naam “Gezicht op Leiden”. De kaart is in vogelvlucht getekend en hangt bij ons thuis goed zichtbaar in de woonkamer. Bezoekers die het zien, reageren verrast: “Had Voorschoten vroeger een omwalling met een ringgracht? Nooit geweten! Wat interessant zeg”.

Door: Jan Spendel

Fragment van Voorschoten uit de kaart van Leiden en omgeving tijdens ontzet van Leiden op 3 oktober 1574

Lees verder Fort Voorschoten

Geplaatst in Oud

Treinongeval bij De Vink

In 1926 vond bij de Vink een treinongeval plaats dat vele kranten haalde. Er kwamen drie mensen om, een machinist en twee passagiers, en er waren tien zwaargewonden. De ravage aan de trein en de spoorlijn was enorm. 30-50 mensen waren dagenlang met opruimen bezig. Ook toen al was er ramptoerisme. Drie commissies verdiepten zich in de oorzaak van het ongeval.

Door Theo Jorritsma

Lees verder Treinongeval bij De Vink

Geplaatst in Oud

Activiteitenprogramma 2019

Elke excursie wordt telkens een maand tevoren met meer details aangekondigd op de website en in de OGLV nieuwsbrief.

Dinsdag 14 mei 2019 start 14.00 uur
Daslookwandeling in park Cronesteyn in Leiden o.l.v. een IVN natuurgids.
Klik hier voor meer informatie

Woensdag 5 juni 2019
Wandeling met gids door de Hortus Botanicus in Leiden.
Klik hier voor meer informatie

Zaterdag 13 juli 2019 start 13.00 uur
Bezoek Berbice, met rondleiding door huis en tuin

Donderdag 8 augustus 2019 start 13.30 uur
Museum Voorlinden Wassenaar, rondleiding door gebouw (vaste en tijdelijke tentoonstelling) en tuin

Zaterdag 14 september 2019
Open Monumenten Dag

Zaterdag 12 oktober 2019 start 13.00 uur
Bezoek met rondleiding Houtzaagmolen De Salamander Leidschendam

November 2019
Bezoek Dorpskerk met inleiding over de geschiedenis van de kerk en rondleiding langs bezienswaardigheden in de kerk en op het kerkhof (onder voorbehoud)